Fiscalité immobilière, frais d’achat, plus-value et précompte immobilier
La fiscalité immobilière est changeante ces dernières années en Région bruxelloise et risque encore d’évoluer dans la prochaine décennie.
Quels ont été les grands changements sur les dernières décennies à Bruxelles?
La Belgique a évolué d’un état centralisé à un état fédéral et nous en sommes à la 6ème réforme de l’Etat ce qui a impacté directement les régimes des droits d’enregistrement sur Bruxelles.
La Belgique est un des états de l’Union européenne qui taxe le plus le futur acquéreur lors d’un achat immobilier. En contrepartie la taxation sur la plus-value d’un bien (en cas de revente de celui-ci) n’est plus d’application à partir de la sixième année. Cette particularité belge n’est d’application que pour les biens à destination de location privée et qui sont acquis en nom propre et non en société.
Ce détail est d’une importance capitale pour un projet de ce type quand on connait l’évolution des prix dans la capitale de l’Europe. En moyenne les prix ont été multipliés par 3 soit 300% de plus-value.
Le principe des droits d’enregistrement a connu beaucoup d’évolution dans des directions diverses.
Nous sommes passés d’un taux généralisé de 12,5% dans tout le pays à des régimes de droits d’enregistrements tous différents entre les 3 grandes régions du pays.
Depuis 1954 et jusqu’à 1999 existait le régime normal des droits d’enregistrement pour tous de 12,5% (+ honoraires du notaire).
Avec la notion de régime de frais de notaires réduits lors du premier achat pour son logement qui était de 6% en fonction du niveau du revenu cadastral (max 745€ pour couple avec deux enfants).
En 1999 est arrivé le premier grand changement (5ème réforme de l’Etat) du régime des frais d’acquisition avec la possibilité pour chaque Région d’appliquer des « réductions » ou des aménagements pour les personnes qui s’implantaient dans leur Région.
La région Bruxelles-Capitale (décret du 11/03/1999) a décidé de supprimer l’avantage pour premier achat (réduction avec possibilité du taux réduit de 6%) et de le remplacer par le système d’abattement (60.000€ et 75.000€ pour les primo-accèdent).
Pour les achats suivants le régime est resté à 12,5% et est toujours d’application en 2016.
La fiscalité immobilière à Bruxelles permet de pouvoir déduire sont emprunt immobilier pour le deuxième bien dans la rubrique épargne à long terme.
N’oubliez pas que si vous avez encore un crédit immobilier pour votre logement principal (quel que soit la région) vous devrez utiliser la même rubrique fiscale et que celle-ci ne permet de déduire que les remboursements en capital de votre emprunt avec un maximum de 2.200€ par contribuable.
Le précompte immobilier (% du revenu cadastral à s’acquitter chaque année en tant que propriétaire) sera adapté pour le bien que vous souhaitez acheter si ce dernier est mis en location (bail /revenu locatif privé) de 140%.
Petit exemple:
Revenu cadastral (indexé) de 2.500€ année 2016 = précompte immobilier de 42% soit 1.050€ / an.
Si le bien est mis en location le précompte sera de: 2.500€ X 140% = 3.500€ avec un précompte de 42% soit 1.470€.
